Reality v realitě #1 – Ing. Jan Simper – Investice do bytu mi vynesla 1.000.000 korun za 20 let.

Jan Simper: Náš projekt výstavby a prodeje ordinací v Kopřivnici nemá v republice obdoby

Svou první zkušenost s realitami získal Jan Simper před dvaceti lety, kdy pro sebe kupoval byt. S manželkou prošli asi dvacet bytů a líbily se jim dva. Koupili tedy jeden, ve kterém bydleli a druhý na investici. V té době nevěděl, co a jak, ale měl peníze z předchozího podnikání a věděl, že je nechce utratit, nýbrž vložit do nemovitosti. Byt koupil za 220 tisíc korun. Dnes má cenu o milion vyšší.

Jak moc se od té doby pohnul trh s nemovitostmi?

V té době realitní kanceláře moc nefungovaly a zájemce komunikoval přímo s prodejci. To znamená, že jeden den se člověk přišel podívat na byt a za dva dny zjistil, že je prodaný. 

Před dvaceti lety sis tedy řekl, že reality jsou něco, co tě zajímá a baví?

V té době to bylo uložení peněz a vyřešení vlastní bytové potřeby. Věnoval jsem se jiné práci. K realitám jsem se znovu dostal před osmi lety. S kamarádem jsme chodili na pivo a přemýšleli, jak se zabezpečíme na důchod. Naplánovali jsme, že si pořídíme několik bytů. Začali jsme se o to zajímat, koupili si investiční kurz, některé informace jsme vnímali detailněji. Začali jsme chodit na prohlídky bytů, říkali jsme si zkušenosti a hodnotili jsme práci makléře. Došlo nám, že kdybychom to dělali my, budeme to dělat stejně nebo lépe. 

Začal jsi pracovat jako realitní makléř pro nějakou firmu, nebo jsi hned začínal ve vedení pobočky?

S kamarádem jsme si založili svou realitní kancelář, ve které jsme působili jako dva makléři. Po nějaké době jsem to přehodnotil a koupil jsem si franšízu Century 21. Dnes vedu pobočku s 12 makléři. 

Ještě máš tu investici, kterou jsi pořídil před dvaceti lety?

Shodou náhod jsem zrovna tuto neděli přebíral klíč, protože jsem dal výpověď z nájmu. Plánuji tam udělat menší rekonstrukci a byt prodat. 

Co lidé nejvíce kupují? Nemyslím čistě na investici nebo na vlastní bydlení.

Určitě byty, u pozemků a rodinných domů to funguje pomaleji. V bytech mají investoři zájem o původní stav, 1 +1, 2 + 1, spíše menší. Ti, kteří chtějí nemovitost pro sebe, preferují zrekonstruovaný byt, kde už nebudou muset mít ruce ponořené v maltě, ale chtějí přijít do hotového. 

Jsi v dnešní době v situaci, že nemovitosti stále nakupuješ, nebo portfolio spíše rozpouštíš a to, co jsi měl, prodáváš?

Rozhodl jsem se, že u nemovitostí, které vlastním déle než pět let, využiju celkem významného nárůstu a prodám je. Máme zákony, kdy je prodej těchto nemovitostí osvobozen od daně z příjmu. 

Máš v nemovitostech nějaký svůj cíl?

Měl jsem plán mít deset bytů, které by mi v důchodu zajistily slušný příjem. Ten jsem zatím nenaplnil. Otevírají se ale jiné investiční příležitosti. S kolegou jsme v centru Kopřivnice koupili komerční prostor, který má necelých 500 m2. V současnosti vypadá jako hrubá stavba. My jej chceme dokončit a vytvořit zdravotní centrum, kde bude devět ordinací , které nabídneme buď k prodeji, nebo jako pronájem. 

Jaké jsou u tohoto projektu největší výzvy?

Mám chuť říct, že obdobu tohoto projektu nikdo jiný nedělá. Někdo něco podobného postaví a pak to lékařům pronajme, někdy i za tvrdých podmínek. My přijdeme s nápadem, který není obvyklý a zároveň s kolegou věříme tomu, že bude lidi zajímat.

Neměli jste z toho strach? Dělali jste si průzkum trhu?

Když jsme na tu nemovitost přišli, oběma nám naskočila myšlenka, že bychom to měli uchopit a něco s tím udělat. S majitelem jsme si dali čas, abychom vše prověřili. Byli jsme na stavebním úřadu, prošli jsme si veškeré dokumenty a každým krokem jsme měli pocit, že nám to dává větší smysl. Teď jsme ve stádiu, kdy nám projektant naprojektoval asi 3. verzi toho prostoru, ze které jsme nadšeni. Máme plán, že bychom chtěli být hotovi zhruba v polovině příštího roku. 

Když se dívám z investičního hlediska třeba na Frýdek-Místek, není úplně levný a málo kdy se tam něco zajímavého objeví. Je to tak, že tam lidé bydlí a nechtějí ty nemovitosti pustit?

 Když tam dají lidé do nabídky nemovitost za rozumnou cenu, rychle z trhu zmizí, a když se díváš na Sreality, nevidíš tam žádné ležáky. 

Zajímá mě vývoj cen v Ostravě. V roce 2000 stála 2 + 1 300000,- korun, dnes je to 1300000,- korun, možná i více. Jak se trh pohnul v posledních několika letech?

Zprůměroval bych poslední dva roky dohromady. V cenovkách se nám posunul o 15 – 20 % nahoru. 

Je to tak ve všech lokalitách?

Myslím, že ano. Ostrava je významné třetí největší město v České republice a cenovky ještě nedosahují její velikosti. Cena bytu v Porubě v osobním vlastnictví se pohybuje v rozmezí 27 – 31 tisíc Kč za m2. Jsou méně oblíbené lokality, jako například Přívoz, kde se dají byty sehnat za 15000,- Kč za m2. Nájmy pak kopírují cenovky prodejních cen bytů.

Máš pocit, že díky DTI, DSTI se trh trochu zpomalil, zastavil, ceny se usměrnily a už nerostou tak rychle?

Měli jsme za to, že všichni lidé si mohou pořídit nějakou nemovitost, ale díky tomu máme nějakou regulaci. Řekl bych, že trh se moc nemění, protože je na něm spousta investorů, kteří vlastní 50, 100 bytů a mají chuť nakupovat další. Jsou schopni z trhu odsát všechny volné byty, koupit je a vrátit zpátky. Udělali jsme si průzkum u prodeje dvou bytů. Oba byly levnější, nebylo do nich moc investováno. 75 – 80 % lidí, kteří se na ně hlásili, byli investoři. Byli rychlí, pohotoví a připraveni platit. Oproti těm, kteří přemýšleli nad nějakými drobnostmi, váhali a nebyli si jistí, zda na něco dosáhnou, neměli při rychlosti investorů vůbec šanci je koupit. V České republice bydlí zhruba 80 % lidí ve svém bytě – buď v družstevním nebo v osobním vlastnictví, ale v Evropské unii to není obvyklé. Třeba v Rakousku nebo Německu se to pohybuje mezi 51 – 55 %. Díky zásahům ČNB vnímám, že se trh láme. Naši práci to neovlivňuje, protože o nemovitosti je pořád zájem a neočekávám snížení prodejních cen. Kdyby se na trhu radikálně změnila situace a šly dolů nájmy, pak by klesla také cena nemovitostí. 

Očekáváš krizi?

Muselo by nastat propouštění, nezaměstnanost a v té chvíli by mohlo dojít k nějakému ochlazení. 

Má současná globální epidemie vliv na pohyb cen nemovitostí?

Kdyby na ni zemřelo 10 000 lidí, tak to s trhem pohne, ale pokud se jenom preventivně bráníme proti něčemu a nic zvláštního se neděje, tak nevidím žádný dopad.

Honzo, je něco, co se ti ve tvojí profesionální kariéře nepovedlo?

V nedávné době jsme prodávali jeden výrobní areál. Převzali jsme ho po jiné RK, kde byla sada chyb.  My jsme od začátku pracovali na tom největším levelu, vytvořili jsme video z dronu, 3D scan, což je u výrobních hal na Českém trhu neobvyklé a zároveň jsme na dvou budovách nechali udělat energetické štítky. Inzerát byl potom v úplně jiném světle. Docela se nám dařilo, měli jsme 8 – 10 prohlídek. Na inzerát jsme nalákali jednu zahraniční firmu. Nejprve přišli čeští manažeři, kteří řekli, že jim to přijde jako vhodné.  Následující týden ona zahraniční firma i na poradě vedení prošla nemovitost přes 3D scan. Během týdne poslali své techniky, kteří prověřovali technické parametry. Za další dva týdny přijeli majitelé a areál si prohlédli osobně.  Od první prohlídky po rezervaci to mělo spád. Na katastru je ta nemovitost čerstvě převedená. Jenže během posledního roku se dramaticky změnily výsledky hospodaření firmy, která ten majetek prodávala a nyní je na hranici likvidace. Z naší strany se povedlo všechno. Nyní akorát chybí, abychom dostali zaslouženou odměnu. 

Dá se tomu do budoucna předejít?
Pracujeme tak, že se předem u takových společností podíváme, jaké mají výsledky s tím, že ale nejsou úplně čerstvé. Příště se zákazníkem ještě důsledně projdeme jeho situaci a zamyslíme se nad ní.

Kde vidíš svou pobočku Century 21 v Ostravě za tři roky, za pět let? Máš nějaký plán, vizi?

Jako pobočka jsme byli v loňském roce vyhlášeni na 6. místě v rámci 44 v v České republice, letos jsme 8. místě. Tuto pozici bych chtěl udržet i do budoucna.  

Šesté místo v obratech je zajímavé, protože ceny nemovitostí nebývají na Ostravsku nejvyšší.

O to je to prestižnější, protože před námi jsou jen pražské a brněnské kanceláře. 

Děkuji za rozhovor.