Reality v realitě # 3 – Ing. Pavel Dočkal – Být makléřem a investorem mne baví.

Největší tajemství realitního trhu spočívá v tom, že zajímavé nemovitosti nenajdete na internetu

K profesi realitního makléře se Pavel Dočkal dostal náhodou. Když v roce 1992 řešil své vlastní bydlení a zjistil, co to obnáší, řekl si, že je škoda svých nových znalostí nevyužít. Vedle prodeje antén a satelitů začal tento vyučený elektrikář prodávat i nemovitosti a vydrželo mu to dosud. Sám o sobě hovoří jako o realitním brontosaurovi, protože pamatuje reality v době, kdy je ještě nikdo neznal. 

Proč ses stal makléřem? Co tě k tomu vedlo?

Jednoduše. Za vším hledej ženu. Od Brna jsem se přiženil do Zlína a potřebovali jsme bydlení. Takzvaným „kulovým bleskem“ jsme se dostali do nájemního bytu. Tam jsme spokojeně bydleli několik let, pak jsme šli do většího a ještě do většího. Řekl jsem si, když už to umím, mohl bych to dělat pro ostatní lidi. Začalo mě to bavit a baví mě to dodnes. A ještě mě to dobře živí. 

Máš nějaký volný čas?

Volný čas byl hlavním motivem, proč mám ráno „pyžamový byznys.“ V posteli telefonuji a někdy z pyžama nevylezu celý den. Večer vyrazím za klienty.  Nikdy jsem nechtěl mít šéfa, chtěl jsem být pánem svého času,  dělat s lidmi a pomáhat jim. Chtěl jsem „nemuset muset“ a to se mi podařilo. 

Náš kanál sledují lidé, kteří uvažují o investicích. Buď už mají zainvestováno, nebo se chystají. Co bys jim doporučil, jak postupovat?

To samé co každému, kdo něco kupuje. Udělat si představu co chci, kolik na to mám peněz, jaký by mi to mělo splnit cíl. V okamžiku kdy vím, co chci, bych se vypravil za schopným makléřem a zeptal se ho, jestli je má představa splnitelná. Obvyklá představa klientů je totiž bydlet na náměstí na samotě zadarmo. Vždycky tedy zdůrazňuji, zjistěte si, zda je to ve vaší lokalitě a za takovou cenu možné.  Hlavně si potom najděte makléře, který se tímto zabývá poměrně dlouho nebo má zkušenosti v dané lokalitě. Největší tajemství realitního trhu spočívá v tom, že ty zajímavé nemovitosti nenajdete na internetu. Ty mají schopní makléři v šuplíku a prodávají  je těm svým klientům, kteří vědí co chtějí a za kolik peněz. 

Máš svůj okruh lidí, kterým takto dokážeš pomoci?

Mám klientelu, která se za těch 27 let vykrystalizovala a třeba mi už vodí své děti a řeší jejich bydlení. Životní dráha mého klienta je z malého bytu v pronájmu do většího bytu, ještě do většího, pak do domku, pak děti vyletí z hnízda nebo se rozvede, tak jde do menšího a ještě menšího bytu. Je to koloběh a já jednou za pět let otočím osudím a oni se posunou z jednoho bydlení do druhého. Jsou to věrní klienti, kteří nemají důvod chodit do jiných realitek. V principu jim radím, jak na to jít. Často nespočívá problém v tom, že by jim jejich bydlení nevyhovovalo, ale chtějí něco, co zatím nemají nebo viděli někde v televizi. Já pak bývám ten, který jim to občas rozmlouvá. Třeba bazén na zahradě, což je největší ekonomický nesmysl. 

Jaké jsou ceny bydlení ve Zlíně? Kolik stojí například rekonstruovaný baťovský dům a 3+1?

Baťovský domek je specifická záležitost, kterou nemá smysl pro nikoho, kdo ve Zlíně nežije, popisovat. Máte možnost koupit dům za cenu bytu. Člověk prodá na sídlišti v panelovém domě byt za dva a půl milionu, koupí si baťovský domek také 3+1, asi 80 metrů čtverečních. Když do něho zainvestujete, uděláte přístavbu, tak se jeho cena bez problémů vyšplhá na pět milionů, za což se zděný dům v dosahu MHD prakticky koupit nedá. Fenomén Zlína spočívá v tom, že Baťa vytvořil tehdy dostupné bydlení pro své dělníky a to zůstává dostupným pořád. 

Důležité je si uvědomit, že v každé lokalitě jsou cenová pásma. Když je klient ochoten zaplatit tři miliony, já mu sdělím, že by za to mohl mít byt na sídlišti nebo menší cihlový byt v centru nebo domek na dědině, ale ve Zlíně kvalitní dům po rekonstrukci za tři miliony nekoupí. Mnoha lidem ale dokážu říct i dobré zprávy, když jim poradím řešení, které by je vůbec nenapadlo. Třeba v případě malého bydlení, kde začíná mladý pár po škole, říkám: „Proč byste měli uzavírat svou svobodu do bankovního sejfu? Napřed běžte bydlet do pronájmu, zjistěte, jaké to je bydlet spolu na hromádce, jaké to je, mít malý byt, kolik to sežere peněz. Až víte, že spolu dokážete bydlet, že máte oba poblíž práci, pak si kupte něco, v čem vydržíte 5, 10, 15 let.“

Řekl bych ti takovou veselou příhodu z natáčení. Vždycky, když se klientů ptám, na jak dlouho to bydlení mají, říkají „na furt.“ Já se jich ptám: „jak dlouho to vaše furt trvá?“ A oni, že do smrti. Říkám jim pak, že v Americe je „do smrti“ zhruba na tři roky, v Česku je to „na furt“ sedm let. Pak přijdou za pět let, že už to jejich „furt“ končí, tak říkám: „Vítejte, uděláme další furt.“

Největší výzva je, aby mě to pořád bavilo. Proto jsem vždycky hledal slepé uličky. V devadesátých letech jsme klienty učili pronajímat byty. Pak jsme je učili kupovat si byty do vlastnictví. Pak brát si hypotéky, řešit stavební spoření. Pak jsme učili v jedné nejmenované síti budovat pobočky. Pak jsem se začal zabývat novou výstavbou, to mě bavilo asi nejvíc. V roce 2006/7 jsem si řekl, co se tak vrátit k osvědčenému konceptu našich rodičů a založil jsem bytové družstvo. Dnes mám za sebou 10 let předsednictví a 37 spokojených rodin. Ten nejnovější směr, kterému se teď věnuju, je bydlení pro seniory. Chci spojit družstevní bydlení s bydlením pro důchodce, aby moji rodiče a jejich vrstevníci mohli strávit své spokojené stáří v domě, kde si nepřipadají jako odložení nebo čekatelé na smrt. 

Můžeš tento projekt představit? Jak ses k němu dostal?

Jsme banda kamarádu, dvacet dospělých a dvacet dětí, které nám přerostly přes hlavu. Potkáváme se 3x, 4x do roka, trávíme spolu čas turistikou a zábavou. Když jsme si jako čerství padesátníci říkali, co budeme dělat, až nám bude za dvacet let, někteří si představovali, že se budeme tlačit na invalidních vozících. Já jsem řekl, že jediný vozík, na kterém se budu vozit, je ten golfový a ten je na baterky. Oni se smáli, ale mně to začalo vrtat hlavou a přemýšlel jsem, kde by se nám nejlépe ty vozíky tlačily.  Bylo by dobré, kdyby to bylo na jednom místě. A kdo jiný než já, zkušený realiťák, by se o to měl postarat? Myšlenka byla, aby vzniklo místo kde seskupím své spřízněné duše a vymyslel jsem koncept, kdy propojím družstevní bydlení s bydlením pro seniory. V družstevním bydlení může být ten, kdo je v nájmu, může tam být družstevník, který to vlastní i investor, který družstevní bydlení pro seniory koupí. První projekt, který teď začal, má udržitelnost pět let, pak bude další a další. Až mi bude 70, bude to místo, kde budu já trávit svůj sklonek života. 

Kde tento projekt plánuješ zrealizovat?

Moje žena pochází z Luhačovic a je součástí dlouhé linie rodu Martincovic. Martincův mlýn stojí od roku 1130 kousek od Luhačovické přehrady a na tomto mlýně bydleli před pěti pokoleními předkové mé ženy. Já jsem o tom do loňského roku nevěděl. Dnes ten dům vlastním a zabývám se tím, jak jej předělat na komfortní příjemné bezbariérové bydlení pro seniory. Vedle máme asi 20 hektarů pozemků, tam budeme mít koně, zahrádky, výběh, 800 metrů daleko je přehrada. Už vidím šťastné lidi, co v důchodu pookřejí a budou moci dělat to, co si dříve nedovolili. Budou chtít bydlet spolu. V tom je největší výhoda družstva, že si sousedy navzájem vyberou. Je to má vize, jak bydlet podle svých představ. 

Jak tento tvůj projekt vznikal? Inspiroval ses někde?

Na začátku byla představa, co bych chtěl dělat, až mi bude 70 let. Bydlení bez bariér, abych nemusel do schodů, aby tam byla zeleň, klid a pohoda, ale hlavně s lidmi, kteří mě zajímají – muzikanti, lidé, kteří to mají v hlavě nastaveno tak, jako já, jsou naivní optimisté. Aby to nebylo „děti mě někam odložily“ nebo „nechci už na stáří nikoho vidět.“ Musím říci, že většina kamarádů z naší bandy to tak nastaveno má. Cílovou skupinu, se kterou budu bydlet, už  mám. Teď musím vyzkoušet, jestli to chtějí i oni. Když jsem jim představil svůj plán, říkali, že čím je člověk starší, tím je nerudnější. Řekl jsem na to, že může, ale že já tam chci právě ty, kteří se domlouvat chtějí, „radioaktivní“ důchodce na zahrádkách, aby se tam vyřádili a já mezi nimi jim to budu organizovat.

Jak bude ten projekt velký?

Asi 25 bytových jednotek, polovina dvoupokojové, polovina jednopokojové. Máme tam dva velké sály, jeden bude jídelna, klubovna, kino, zkušebna na koncerty, chceme tam mít i univerzitu 3. věku a druhý bude návštěvní místnost pro vnuky, s kavárničkou. 

Je tam nějaký prostor pro investory?

Samozřejmě. Družstvo je postaveno na tom, že si koupíš podíl a buď tam rovnou bydlíš ty nebo tví předkové nebo tam mohou bydlet cizí lidé a ty jim to pronajímáš. Protože družstvo všechnu práci kolem udělá za tebe, ty se nemusíš starat, jestli tam bydlí, nebydlí, platí, neplatí. Investor přijde, koupí si podíl, investuje dva miliony do bytové jednotky a já mu garantuji, že pak dostává výnos 5 % ročně, aniž by se o to musel starat. Investice je to srovnatelná s pronájmem bytu ve Zlíně, ale hlavně zde je možnost – a to si myslím, že je pro investory trošku zvláštní nabídka, kterou zatím nepotkali – že to mohou v budoucnu použít pro své předky. Když to vezmu z pohledu investora, pokud mu jde jenom o peníze, je mu jedno, jestli mu 5 % vydělává senior, který bydlí v Pozlovicích nebo ve Zlíně. 

Máš čas na záliby a koníčky?

Samozřejmě, že mám. Když už jsem v tom pyžamu, tak hodně čtu, mám čtečku a na nočním stolku je stabilně 20, 25 knížek z knihovny. Kromě toho občas hraji golf, ale můj největší koníček je muzika. Pořídil jsem si klávesy, i když na nich neumím hrát, deset let hraji na baskytaru, i když jsem se to nikdy neučil. A to je mé pravidlo, koneckonců i v realitách: „Když nevíš, jak se to dělá, nemůžeš to pokazit.“ 

Děkuji za rozhovor.